A sült galamb odébbállt… és köszöni, jól van ott

Sok szereplő, sok történet. Sok profit és még több boldogság. Az ingatlan-hormonok dübörögnek, szemünk előtt sorban sétálnak el a vonzóbbnál vonzóbb cash flow-k alig ruhában, arcukon csábító mosollyal fellebbentik apró kockázat baby dolljukat, hogy megvillanjon az osztalék tanga minden látható és rejtett bájával együtt. Tudják ők, a kacér profitok, hogy mindegy mekkora színpadon játszanak és járják kán-kánjukat, lesz közönség elég, és ettől csak nőnek a színpadok a tér minden irányába.

Lett is hamar sok rikkancs a színpad előtt, aztán már messzebb is láttuk őket felbukkanni. Végül már annyira eltávolodtak tőle, hogy a csíkos felsős emberkék egymás rikkancsolását adták vették, a felvezető szép és figyelem-felkeltő szavak elváltak a látványtól, és előbbi már önállóan is vonzóvá vált.

Duzzadt, dagadt a hangerő, az elvárt látvány előszele már elfújta szemünk elől a valós matekot, mindenki mosolygott mindenkire, holott a kacér cash flow-t igazából nem is látta már senki. Aztán egy szép őszi nap reggelén valaki kikapcsolta a szélgépet, és kiderült: senki nem tudja igazán, hol kezd el fújni a szél, és eddig honnan fújt valójában, de még a színpad sem ott állt, ahova a rikkancsok hívták a népeket.

Aki valamilyen aktív szerepben jelen van a hazai ingatlan szakmában, és jelen volt az elmúlt néhány évben, pontosan látja, hogy nemhogy „rikkancs”, de még „cash-flow tanga” sincs a szabad szemmel látható piacon. Nem baj az, ha elismerjük, hogy az örökös „superman”, az ingatlan piac is elgyengül néha, elszakad a kékharisnya, és lecsúszik a kívül hordott alsónadrág, kriptonit ide vagy oda.

Kérem vigyázzanak az ajtók záródnak

2008 őszét írunk. Egyszer csak kiderül a tengerentúlon, hogy igen sok a lakáshitel - nem lepődünk meg, majd kiderül az is, hogy a kihelyezett hitelösszegek nagyon-nagyon közel vannak ahhoz az értékhez, amennyiért az adott ingatlan eladható minden különösebb értékesítési bravúr nélkül – még mindig nem lepődünk meg, aztán rögtön utána az is kiderül, hogy bizony a kihelyezés összege nagyobb, mint amennyiért az a bizonyos családi fészek értékesíthető, de már csak bravúrral. Mert ügyfelet superman-ek között is szerezni kell, ehhez pedig puhítani kell a feltételeken. Eddig a végén mindig volt vevő… másik hitelből, más értékbecslés alapján, más kondíciókkal - ekkor picit megrezzentünk. –

Aztán egyszer csak a kereskedelmi ingatlanpiacon valaki azt kéri, hogy ugyan akkor már becsültessék fel egyszerre egy egész állományt, úgy egy „Lehman-nyi” felbecsültetett. Csúnyán az a szám volt az alacsonyabb, melynek a magasabbiknak kellett volna lennie. - megijedtünk. Számolások jöttek, amitől aztán a piac ijedt meg, és az expanzió, a hitelállomány növelése, és az agresszív piac-szerzés szavak helyett a „worst case scenario”, a menekülési érték, és egyéb, száraz könyvelői fogalmak kerültek előtérbe. Addig a túlértékelés mögé bújtatott negatív cash flow volt görgetve, ettől a pillanattól kezdve viszont az addig a piac által megfizethető eladási ár, és a valódi ár különbsége. Ez aztán sok esetben erősen közelített az ingatlan teljes vételárához, úgy, hogy az még a teljes hitelösszeget és terheit nem tartalmazta. Dupla negatív értékek uralták a piacot, mire a finanszírozó intézmények felsővezetőstül, értékbecslőstül és HR-estül ragadtak kéziféket. De addigra sajnos a realizálható bevételek és a kihelyezett pénzeszközök reménytelenséggel átitatott különbsége már visszacsapott, és a bankok belátták: innentől újra bankként kell működniük, a szó klasszikus értelmében. Ekkorra azonban már látszott: a kereskedelmi ingatlanpiac varázskalapjából nem fognak tudni a fogaik között Yield-re kötő betont tartó fehér nyulakat kivenni, azok elköltöztek. A spirál megfordult, és a konjuktúráéhoz hasonló konoksággal kezdett kúszni lefelé.

Hatványozottan felülértékelt portfoliók okozta fokozott elidegenedés, a projektfinanszírozási struktúrán elvégzett teljes körű format C –mely a hitelezési szokványok teljes borulását okozta–, az értékelési módszerek alaptéziseinek eleddig nem látott megkérdőjelezése. Ez lett az év végére. 

Az ajtók a másik oldalon nyílnak…

Optimizmus – való világ 0:1

Azok, akik azt gondolták, hogy a válság hamarosan eléri az alját, és elkezdődik a viszonylag gyors és határozott korrekció, nehezebben aludtak el esténként. Az év elején még sok tulajdonos úgy vélte, hogy a bérleti díjak válság előtti szinten tartása lehet az az 1 elem, ami segíthet, hogy a hozam-mutatók ne indukáljanak szakmaváltást. Tévedtek, az új trend nem fordult meg. Míg 2008 végén a bankok mondtak megálljt a fejlesztéseknek, 2009 első felében már maguk a fejlesztők, mert nem volt kalkulálható a megtérülés, nem volt értelmezhető bérlői piac.

Az addig alapvetően LTV (Loan To Value) elvek szerinti kihelyezéseket átvette az LTC (Loan To Cost) alapú finanszírozás, és a korábban akár 10%, vagy az alatti önerő helyett már 45-50%-ot kellett igazolnia annak, aki mégis úgy gondolta, hogy most érdemes fejlesztenie. Emellett törölték a „pro-rata” megnevezést, így egy összegben kellett rendelkezésre bocsátani a saját tőkét. Mindez még akár értelmezhető is lett volna annak, akinek a kockázatvállalási hormonszintje „Rippel” magasságokban van, de a fentiekhez még társult egy körülbelül 50%-os bérbe adottsági szint igazolása is. Ez szinte a lehetetlen küldetés kategóriája volt, kivéve azoknál a beruházásoknál, ahol a projekt gyakorlatilag 100%-ban egy adott felhasználónak készült (BTS built-to-suit).

A válság első hulláma által borult projektek illata bejárta a környéket, és hirtelen sok-sok öltönyös, jól fésült és taxival érkező emberke álldogált a pénzintézetek központjainak felsőbb emeletein található WORK-OUT feliratú ajtók előtt… Ekkor már nem volt mindenkinek őszinte a mosolya a nagyobb szakmai rendezvényeken, rövid italokból is több fogyott, mint a trendi limonádéból…

A finanszírozási kondíciók drasztikus változása, az ebből is fakadó vásárlói kedv racionalizálódása és az ezzel járó kereslet visszaesés, értsd: olyat vegyünk csak, ami kell, és ha lehet ne hitelből – de saját pénzt meg most inkább ne költsünk. Ezek tetézték a spirált, mely folyamat igen hamar elérte az irodapiac bérlőit felhasználói oldalon. Mert igaz az az „ókori” mondás, mely szerint mindenki bérel valahol, aki nem, az vagy nagyon okos, vagy hibázik és pénzt veszít. Éppen most is.

2009 őszén eljött az idő a kreatív újratárgyalásokra. Lett is partnerük ebben, rögtön kettő. Elsőként az ingatlan-ügynökségek álltak melléjük, akik ekkor épp úgy érezték magukat (sok fejlesztővel és alappal egyetemben), mint egy tősgyökeres, New Yorkban született szoftverfejlesztő által gyártott navigációs készülék az üzbég próbaúton: újratervezés, újratervezés, újratervezés… Bármilyen, bevétellel kecsegtető tevékenységet örömmel vettek, és nem is vártak sokat arra, hogy ebben is profik legyenek. Lettek is. Másik társuk maga a fejlesztő volt, ugyanis a bankok egy idő után már nem kívánták felvállalni a folyamatos leírásokat, és a még életben lévő (értsd: vissza nem vett) ingatlanok tekintetében elfogadták a veszteségek minimalizálását a hitel azonnali elvágása helyett.

A piacon addig megszokott bérleti díjak esni kezdtek. Ugyan mindenki maradt ott, ahol addig bérelt, de jellemzően vagy kevesebb bérleti díjért, vagy kisebb helyen, vagy mindkettő. Drasztikus számokról beszélünk, például a válság előtti 12 € / m² / hó helyett mondjuk 9, vagy akár 8 € / m² / hó díjakról. Ez lett az irodapiacon a „new deal”…

Fentiek okán a Tulajdonosok a kompromisszum útjára léptek, hozzájárulva a finanszírozások előre meg-nem-tervezhetőségéhez és a fejlesztések fokozatos elapadásáhozFontos megjegyezni, hogy ez csak az egyik ok-okozati viszony, természetesen a folyamat kialakulása sokkal összetettebb.

Hírek jöttek, hogy indulnak fejlesztések, és hogy akadt sikeres hitelügylet is, de erről élő ember mindmáig nem mutatott bizonyítékot. Az azonban figyelemre méltó, hogy nem lett láncreakció, nem kezdtek el záporozni a jobbnál jobb kamat-, és hitelfeltételek, a fecske ez esetben maradt a téli kikötőben.

 

A peron szélein tartózkodni veszélyes…

2010-re egy teljesen új környezet alakult ki. A piac átrendeződött, mind személyzetpolitikai, mind pénzpolitikai, mind türelempolitikai oldalon.

….és ekkor, olyan észrevétlenül, mint ahogyan ezek a szavak bújnak meg a sorok között, valami megmozdult. Valami bizony elindult.

Még ha annyira nem is világos mindenkinek miért, meg hogy mekkora hévvel, meg hogy pontosan hova is, de elindult. Először csak kis területekre születtek új bérleti szerződések, olyan igaziak, tudják, ahol egy cég elköltözik A helyszínről  B helyszínre. Nem volt 300 négyzetméter feletti ügylet, de volt ügylet. Aztán egyszer csak lett olyan „deal” is, ahol a számok közelítettek az 1 000 m²-hez, és meg is haladták azt, a csúcs valahol 6 000 m² körül volt. Azt mondhatjuk, majdnem a megszokott piaci számok közelében. Az ízük azonban mégsem az igazi…

Legyen akkor az, hogy végigvesszük az irodapiachoz köthető fontosabb szereplők JOY (Junk Or Yield) indexét. A JOY index az fontos, ha hiszik, ha nem. Mert ezzel eggyel több olyan dolog van, amiben lehet hinni, még ha nem is tudjuk mit is jelent. Erre ma szükség van…

Bérlők

Mostanra már nagyjából tisztázódott, ki mekkora területen bír tovább létezni, és mekkora területre meri elkötelezni magát. Az érdekes az, hogy most senkinek, így a bérlőknek sem érdekük egy 3 évnél hosszabb szerződés aláírása. A tulajdonosok nyilván bíznak abban, hogy a bérleti díjak normalizálódni (emelkedni) fognak, jobban, mint a szerződés szerinti indexálás, így botorság lenne ez ellen tenni. A bérlők esetében pedig hiába lenne jó ötlet a mai, viszonylag alacsony díjakat hosszú távon bebiztosítani, a viszonylag hamar eljövő szabad döntés intézménye még mindig kecsegtetőbbnek tűnik. Ráadásul manapság szinte B kategóriás irodaházak bérleti díjain lehet A kategóriáshoz jutni.

Fejlesztők

Akik nem bírták a cikk elején taglalt pénzügyi gátfutást, és elestek, még nem bírtak felállni, vagy ha igen, néhány esetben máshol térnek magukhoz, máshova csoportosítják megmaradt forrásaikat. A nagyobbak, akik nem kizárólag „eladásra” fejlesztettek, a meglévő portfoliójuk üzemeltetésével folyamatos cash flow-hoz jutnak, és minimális átszervezéssel és kreativitással életben tudnak maradni. Érdekes jelenség, hogy a válság hatására az eddigieknél jobban előtérbe kerültek a hazai vállalkozások, és a jövőbeni tervek tekintetében is ők vitézkednek. 2010-ben várhatóan és összesen körülbelül 142 000 m² új iroda terület kerül átadásra, mely azért az „aranykorhoz” viszonyítva, mikor még mindenkin fent volt a „superman alsó”, nem mondható eget rengetőnek. Amire még célszerű vigyázó szemünket vetni, az az üresedési ráta, ami jelenleg 25% körül mozog. Volt már ennél 10%-al jobb szám is anno domini, de akkor elég volt tátott szájjal az égre nézni, a sült galamb meg jött magától.

Tanácsadók, ügynökség

A válság hatására voltak viharos átrendeződések, egész csapatok estek szét és alakultak újra, mintha egy nagy „agency shakert” rázott volna össze az ingatlan mérges démona. Karcsúsítás, a tranzakciós osztályok zsugorodása, ifjú titánok megjelenése hibátlan öltönyökben. Leginkább erről szólt nekik az utolsó 1,5 év, de lassan, a piac kiegyenesedése lévén (függetlenül ennek mértékétől) ki fog alakulni egy második vonalas ügynöki háttér, akik már láttak falon pókot, és nem felejtenek. Spartacus jelleme a legyőzöttökétől itt fog elválni.

Kelenföld végállomás következik, kérem még ne szálljanak ki…

Abból célszerű kiindulni, hogy a 2011-ben átadásra kerülő projektek bérbe adható területeinek összege várhatóan 105 000 m² körül lesz, amennyiben nincs csúszás, meggondolás, vagy bármi egyéb kellemetlenség. Úgy vélem, hogy az üresedési ráta csökkenni fog, ha nem is gyorsan, és lehet, hogy nem is azonnal. Sőt, az is benne van a hazai ingatlanpiac „autóskártya paklijában”, hogy egy ideig még nőni fog ez a ráta, de semmiképpen nem várom 27 % fölé. Olcsó területek, kompromisszumra kész tulajdonosok. Ez az idilli környezet addig fog tartani, míg az új projektek közül valamelyiknek nem sikerül nyélbe ütni egy némileg magasabb díjú szerződést, amitől aztán a többi fejlesztő is felbátorodik.

Ha jól meggondoljuk, ez egy szumo-csata bérlő és bérbeadó között egy átlátszó tatamin, ami ráadásul billeg. Amint valamelyik lelöki a másikat, maga is le fog esni, hacsak meg nem találja a középpontot, ahonnan viszont meg majd ő nem fog tudni elmozdulni, és ott maradhat egyedül örökre.

Meglepődnék, ha 2012-ben nagy ugrás lenne az újonnan átadott területekben, persze ez lehet attól is majd, hogy a csúszásban lévő projektek átadásra kerülnek, ami persze némileg torzítja majd a klasszikus képet, de tény: négyzetmétert jelent.

Biztos vagyok benne, hogy élénkülni fognak a mindennapok. Aktívabb lehet a bérlői piac, ami azonban erősen útkeresés jellegű lesz, mert a tulajdonosok egyre kevésbé lesznek rugalmasak. Szélsőséges ügyleteket fog látni a piac, de erős átlagolással; várhatóan lassan kiemelkedik a vízből a bérleti díj kobakja…  

Egy piacnak jót szokott tenni az újonnan átadott területek mennyiségének csökkenése, mert az az üresedési rátát nyomja le, persze normál piaci körülmények között. Egy torz, vagy volatilis környezet mindig hozhat a színre olyan anomáliákat, melyek logikátlan döntési spirálokat indukálnak. Magyarul: lövése sincs nagyjából senkinek sem, hogy pontosan mi lesz. Sok-sok szakértő meglehetősen pallérozott retorikával jövendöl saját bejáratú kis paklijából úgy, hogy egyébként egyáltalán nem tudja, van-e benne ász vagy joker, és a biztos 5-ösök és 6-osok bűvkörében él. Elárulom: piros kettese tuti van, és ha abból indul ki, hogy annál legalább nincs kisebb kártya, már jó úton jár.

Ne felejtsük el azt sem, hogy előbb vagy utóbb a finanszírozóknak is el kell majd töprengeni azon, hogy akkor merre tovább. Saját portfoliójuk konszolidációja nem tart örökké, már csak azért sem, mert az rövidtávon generálhat akár bevételt is, de az még mindig csak a veszteségek csökkentéséről fog szólni, és nem egy viszonylag biztos jövőbeni profit megalapozásáról. Kénytelenek lesznek elmozdulni az 50%-os önerő mértékétől és az 50%-os bérbe adottsági szintről, de ezt persze befolyásolni fogja mindaz, amiket fentebb említettem.

Az ügynökségek fejlődése lehet biztos jel, hogy igazából kezdünk elmozdulni. Meg talán az, hogy különböző koktél partikon és egyéb szociális jellegű ráfordítással járó rendezvényeken hány óráig van szponzorálva az italfogyasztás.

A klasszikus tranzakciók piaca biztosan élénkülni fog, és remélhetőleg egy könnyed „Yield compression” is tapasztalható lesz azzal, hogy lengyel és cseh barátaink mögött kb mindig 1 évvel leszünk elcsúszva egy jó darabig.

A „rikkancsok” újra köztünk lesznek egyszer majd, nagyjából úgy 2012 körül már szinte biztos. Hogy a „profit tanga” mikor lesz újra kapható a hazai ingatlanpiacon, azt nem tudni még igazán, és sajnos a galamb tenyészettel is felhagytak sokan, így annak feldolgozó részlege, a sült galamb üzemegység gépei erősen pókhálósak még.

 

Takarítót keresünk fél műszakra…

 

 

 

 

 

 

 

 

 

A bejegyzés trackback címe:

Kommentek:

A hozzászólások a vonatkozó jogszabályok  értelmében felhasználói tartalomnak minősülnek, értük a szolgáltatás technikai  üzemeltetője semmilyen felelősséget nem vállal, azokat nem ellenőrzi. Kifogás esetén forduljon a blog szerkesztőjéhez. Részletek a  Felhasználási feltételekben és az adatvédelmi tájékoztatóban.